Как подарить квартиру и не остаться на улице?

Душанбе, 8.02.2016 (НИАТ «Ховар»).- Известны случаи, когда пожилым людям после заключения договора дарения квартиры или дома приходится обращаться в суд о признании договора недействительным. Основной причиной таких обращений часто является то, что договор заключен обманным путём. Нередки случаи, когда потенциальные наследники, желающие обойти других родственников и заранее завладеть всем наследственным имуществом, задаются вопросом каким образом можно передать наследство еще при жизни наследодателя, минуя при этом прямых наследников? На этот и другие вопросы, касательно наследства ответил главный государственный нотариус Республики Таджикистан Равшан Рашидов.
Какие законные пути оформления такого наследства существуют и как старикам обезопасить себя от случаев, о которых я упомянула выше?
— Хотел бы сразу отметить, что данный вопрос звучит юридически недостаточно корректно. Дело в том, что получить имущество как наследство до смерти наследодателя невозможно. Это противоречит самой идее наследственного права. В данном случае можно говорить  лишь о возможности получения в собственность  из будущей наследственной массы какого-либо имущества. Иными словами, наследодатель по тем или иным причинам еще при своей жизни вправе передать одному из наследников в собственность свое имущество (или его часть). Это можно сделать достаточно просто.
Чаще всего такой или подобные ему вопросы задают бабушки и дедушки, желающие оставить квартиру или дом внукам, правнукам или вообще дальним родственникам в обход наследников первой очереди. И для достижения данного результата прибегают к заключению обычных гражданско-правовых сделок, предусмотренных гражданским законодательством Республики Таджикистан, а именно:
•          договора купли-продажи;
•          договора дарения.
•          договора пожизненного содержания с иждивением.

Договор дарения, сейчас, наиболее часто используемый договор для передачи в собственность имущества  от бабушек и дедушек своим внукам. Какие плюсы и минусы этого Вы можете выделить?

— Прежде всего — это безвозмездная и безусловная передача прав собственности на имущество. Граждане зачастую заключают договор дарения вместо составления завещания.
Здесь есть свои как плюсы, так и минусы. К безусловному плюсу можно отнести простоту оформления сделки. В случае дарения недвижимости она оформляется только на того человека, которому ее дарят. Жилье становится его единоличной собственностью и не признается, например, совместно нажитым имуществом, если одаряемый находится в браке.
К минусам договора дарения нужно отнести тот факт, что собственник не может обременить недвижимость, передаваемую в дар. То есть даритель не вправе ставить дополнительные условия использования имущества, которое он дарит. Ну и, наконец, как и всякая сделка, она впоследствии может быть оспорена в судебном порядке наследниками дарителя.

А если собственник недвижимости решит заключить договор купли-продажи минуя при этом прямых наследников?

-Использование договора купли-продажи для фактической передачи наследуемого имущества при жизни наследодателя встречается довольно редко. Договор купли-продажи между родственниками с целью передачи недвижимости для исключения ее из будущей наследственной массы осуществляется аналогично сделке, совершаемой между посторонними людьми. Следовательно, это возмездная сделка. Поэтому основной недостаток подобного «наследования» состоит именно в денежной стороне. И одним из не менее важных недостатков договора купли-продажи является относительная легкость его обжалования со стороны обиженных наследников.
Дело в том, что, как правило, такие  договоры совершаются без последующей передачи денег, что позволяет впоследствии их оспорить. Особенно если будет доказано, что договор заключался без реальной купли-продажи с одной лишь целью: исключить конкретное имущество из общей наследуемой массы.

Получается, что выше описанные Вами два варианта неприемлемы для решения судьбы наследственного имущества. Насколько, третий вариант, названный Вами выше, можно считать эффективным для решения этого вопроса?    

— Я так понимаю, имеется в виду договор пожизненного содержания, или как еще его именуют, договор ренты. Это, пожалуй, один из самых лучших вариантов передачи недвижимости для самого наследодателя и самый небезопасный для будущего собственника.
Такой договор, как правило, заключается с престарелыми, больными, одинокими людьми. Такие пожилые, социально незащищенные лица, при отсутствии родственников и поддержки в материальном и социальном плане, готовы передать свое жилье по возмездной сделке (договор пожизненного содержания) тем или иным знакомым или посторонним лицам в обмен на финансовую помощь, поддержку и заботу.
По договору пожизненного содержания с иждивением — гражданин передает принадлежащий ему жилой дом, квартиру или иную недвижимость в собственность плательщика содержания, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением этого гражданина и (или) указанного им третьего лица.
Если целью данной сделки является завуалированная передача недвижимости в обход других наследников, то это лучший выход из положения. Если плательщик ренты аккуратно исполняет свои обязанности, то «обойденным» наследникам почти невозможно отсудить у получателя ренты недвижимость. И, наоборот, неисполнение договора всегда приводит к его расторжению.

Это уже интересно. Не могли бы Вы подробней рассказать об условиях и форме заключения такой сделки?

— В соответствии со ст.615 Гражданского Кодекса РТ договор пожизненного содержания с иждивением заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества с условием пожизненного содержания с иждивением, также государственной регистрации. Несоблюдение этих правил влечёт его недействительность. Такая сделка ничтожна.
Получателем по договору пожизненного содержания с иждивением может быть любое физическое лицо, являющееся собственником отчуждаемого  имущества. Кроме самого собственника недвижимого имущества, производящего отчуждение этого имущества,  получателями могут быть названные им третьи  лица. Получателей  может быть  несколько,  причем  необязательно, чтобы получатели были нетрудоспособными по возрасту либо по состоянию здоровья.
В договоре  должна  быть  определена стоимость   всего   объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания с иждивением не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом.
Договором может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой периодических платежей в деньгах.
Какие документы необходимо представить в государственную нотариальную контору для заключения договора?
Согласно Инструкции «О порядке совершения нотариальных действий государственными нотариусами государственных нотариальных контор» при удостоверении договора пожизненного содержания нотариусом истребуется документ,   подтверждающий право собственности на отчуждаемое недвижимое имущество, документ, выданным органом государственной регистрации недвижимого имущества.
Также, при отчуждении имущества, приобретенного собственником в период брака  на совместные  средства, для  заключения договора пожизненного содержания требуется нотариально удостоверенное согласие супруга.
Следует отметить, что нотариальное удостоверение договора пожизненного содержания  с  иждивением через представителя (по доверенности) не допускается, так как согласно часть  4  статья  207  ГК РТ не допускается  совершение через представителя сделки,  которая по своему характеру может быть  совершена  только  лично. Договор  пожизненного содержания  с иждивением относится именно к таким сделкам,  так как он основан на доверительном характере отношений между его участниками.
Мы рассмотрели три варианта, хотя Вы и не совсем согласны с такой формулировкой вопроса,  получения «наследства» при живом наследодателе. Можно ли утверждать, что договор пожизненного содержания является идеальным вариантом для этого?

Возможность применения каждого из этих вариантов связано с конкретной жизненной ситуацией.
Если плательщик содержания не хочет в дальнейшем остаться без своей квартиры, во время действия всего срока договора, обязан не только оказывать старикам подобные услуги и помощь, но и позаботиться об обеспечении доказательств такого оказания услуг. В противном случае, если старики обратятся в суд, договор однозначно будет расторгнут. Не стоит стесняться обеспечению доказательств, если вы приобретаете продукты, сохраняйте чеки об уплате, оформив это на себя, если хотите сделать ремонт в квартире, то так же необходимо заключать договор подрядных работ на свое имя, передавать старикам денежную сумму, определенную договором по расписке.
Как я уже сказал ранее, договор пожизненного содержания с иждивением, как правило, заключается пожилыми и больными лицами, которые в той или иной степени нуждаются в уходе, лекарствах, дополнительной финансовой и социальной помощи.
Пожилые лица в связи с возрастом и состоянием здоровья не всегда способны в полной мере отдавать отчет своим действиям и руководить ими при заключении договора, в том числе пожизненного содержания с иждивением, тем более, если такие лица ранее перенесли ту или иную болезнь, связанную с черепно-мозговой травмой, психическими заболеваниями, заболеваниями нервной системы, или указанные лица страдали или страдают алкогольной или наркотической зависимостью.
При возникновении спора в рамках судебного процесса суд обязательно назначит судебно-психиатрическую экспертизу, и если указанная экспертиза даст положительный для получателя содержания результат в части сомнения их состояния здоровья при заключении договора, суд признает этот договор пожизненного содержания с иждивением недействительным.
Чтобы избежать таких негативных последствий целесообразно  перед заключением договора пожизненного содержания с иждивением обратиться в независимую экспертно-лечебную службу, которая проведет полный диагноз собственника с изучением всех документов по историям болезни, в том числе с получением выписок из диспансеров (психо-неврологический, наркологический) и подготовкой заключения о состоянии здоровья, достаточным для оформления договора пожизненного содержания с иждивением. При наличии указанного заключения основания для отмены договора в последующем будут минимальными.
Одним словом, многое зависит от характера отношений между потенциальными наследниками, их моральных качеств, а также от возраста и степени родства того наследника, которому наследодатель хочет оставить недвижимость: в каком-то случае лучшим выходом будет договор дарения, в другом — договор пожизненного содержания, где-то подойдет и договор купли-продажи, ну а где-то стоит ограничиться обычным завещанием.