ҚАРЗИ БОНКӢ БАРОИ ХАРИДОРӢ Ё СОХТМОНИ МАНЗИЛИ ИСТИҚОМАТӢ. Бо назардошти таҷрибаи кишварҳои дигар ба Қонуни Ҷумҳурии Тоҷикистон «Дар бораи ипотека» тағйиру иловаҳо ворид карда шуданд

ДУШАНБЕ, 10.12.2019 /АМИТ «Ховар»/. Дар маҷлиси Ҳукумати Ҷумҳурии Тоҷикистон, ки 27 ноябр таҳти раёсати Асосгузори сулҳу ваҳдати миллӣ — Пешвои миллат, Президенти Ҷумҳурии Тоҷикистон, Раиси Ҳукумати мамлакат муҳтарам Эмомалӣ Раҳмон доир гардид, аъзои Ҳукумат лоиҳаҳои як қатор қонунҳо ва пешниҳоди хулосаи Ҳукумати Ҷумҳурии Тоҷикистон, аз ҷумла «Дар бораи лоиҳаи Қонуни Ҷумҳурии Тоҷикистон «Оид ба ворид намудани тағйиру иловаҳо ба Қонуни Ҷумҳурии Тоҷикистон «Дар бораи ипотека»-ро муҳокима карда, барои баррасӣ ба Маҷлиси намояндагони Маҷлиси Олии Ҷумҳурии Тоҷикистон ирсол намуданд.

Вобаста ба ин мавзӯъ муовини сармуҳаррири рӯзномаи «Садои мардум» Далер МЕРГАНОВ чунин ибрози андеша намуд:

Ипотека, чуноне медонем, қарзи бонкист, ки барои харидан ё сохтани манзили истиқоматӣ дода мешавад ва то пардохти пурраи қарз манзили харидоришуда ё сохташуда   ба муҳлати муайян ба гарав гузошта мешавад. Коршиносони масоили иқтисодӣ яке аз сабабҳои ба мушкил мувоҷеҳ шудани бонкҳои бонуфузро дар кишварҳои пешрафта маҳз ба зиёд будани пешниҳоди қарзҳои ипотекӣ рабт медиҳанд. Дар робита ба оқибатҳои буҳронӣ, ки таъсири манфӣ ба бонкҳои азими ҷаҳон, аз ҷумла, ширкатҳои молиявии калони ИМА Bear Stearns, Lehman Brothers ва ғайра расонид, давлатҳои Гурӯҳи 20 (G20) соли 2011 Созишномаи Базел 3-ро қабул карданд. Тибқи он талабот нисбат ба кифоягии сармоя ва пардохтпазирии бонкҳо қавитар карда шуд.

Тибқи муқаррароти моддаи 2 Қонуни Ҷумҳурии Тоҷикистон «Дар бораи ипотека», ки «Асосҳои пайдоиши ипотека» ном дорад, як тараф — гаравгир, ки аз рӯи уҳдадории бо ипотека таъмингардида кредитор мебошад, ҳуқуқ дорад ба истиснои ҳолатҳои муқаррарнамудаи қонун талаботи пулии худро аз қарздор оид ба ҳамин уҳдадорӣ аз арзиши молу мулки ғайриманқул ё ҳуқуқи ашёи ба гарав гузоштаи дигар тараф — гаравдеҳ дар афзалият нисбат ба дигар кредиторони гаравдеҳ қонеъ гардонад. Дар навбати худ гаравдеҳ метавонад қарздор оид ба уҳдадории бо ипотека таъмингардида ё шахси дар ин уҳдадорӣ иштирокнадошта бошад.

Молу мулке, ки нисбат ба он ипотека муқаррар шудааст, таҳти соҳибӣ ва истифодаи гаравдеҳ боқӣ мемонад. Моддаи 9 — и қонун муқаррар кардааст, ки иштирокчиёни муносибатҳои ипотекӣ шаҳрвандон, шахсони ҳуқуқӣ ва давлат буда, ташкилотҳои қарзӣ амалиёти вобаста ба ипотекаро тибқи муқаррароти қонун ва бо дарназардошти тартиби муқаррарнамудаи Бонки миллии Тоҷикистон анҷом медиҳанд.

Масъалаи асосӣ ва аксар маврид баҳсбарангез уҳдадорие мебошад, ки бо ипотека таъмин мегардад. Ин ҷанбаи хеле муҳимро моддаи чоруми қонун танзим ва муқаррар намудааст, ки «ипотека метавонад ҷиҳати таъмини уҳдадорӣ бо шартномаи кредитӣ, шартномаи қарз ё дигар уҳдадорӣ, аз ҷумла, уҳдадорие, ки ба хариду фурӯш, иҷора, пудрат, дигар шартнома ва ё расонидани зарар асос ёфтааст, муқаррар карда шавад, агар дар қонун тартиби дигаре пешбинӣ нашуда бошад».

Табиист, ки мавҷудияти талабот сабаби ба миён омадани зарурат барои гирифтани ин намуди қарз мешавад. Таъмин намудани кадом талабот бо ипотека имконпазир аст? Ба ин масъала моддаи панҷуми қонун бахшида шудааст. Тибқи он ипотека ба гаравгир пардохтани маблағи асосии қарз оид ба шартномаи кредитӣ ё дигар уҳдадории бо ипотека таъминшударо пурра ё дар қисми пешбининамудаи шартномаи ипотека таъмин менамояд.

Муҳим он аст, ки агар дар шартнома тартиби дигаре пешбинӣ нашуда бошад, ипотека ҳамчунин ба гаравгир пардохти маблағи зайл, аз ҷумла, барои ҷуброни зарар (ҷарима, пеня, ноустуворона) ҳангоми иҷро накардан, гузаронидани муҳлати иҷро ё тарзи дигари иҷрои номатлуби уҳдадории бо ипотека таъмингардида, фоиз барои истифодаи ғайриқонунии маблағи бегона, ки тибқи уҳдадории бо ипотека таъминшуда ё қонун пешбинӣ гардидаанд, ҷуброни хароҷоти судӣ ва дигар хароҷот вобаста ба ситонидан аз молу мулки ба гарав гузошташударо низ таъмин менамояд.

Аксар шаҳрвандон зери мафҳуми қарзи ипотекӣ қарз барои харидории хонаро мефаҳманд. Ин ҷиҳати масъала дар моддаи 7 танзим шудааст. Тибқи он предмети ипотека молу мулки ғайриманқул, аз ҷумла, бино, иншоот ва дигар молу мулки ғайриманқуле, ки дар фаъолияти соҳибкорӣ истифода мегардад, биноҳои истиқоматӣ, ҳуҷраҳо дар биноҳои бисёрҳуҷрагӣ ва ё қисми биноҳои истиқоматӣ ва ҳуҷраҳое, ки аз як ё якчанд утоқи алоҳида иборатанд, бӯстонсаройҳо, боғчасаройҳо, паркҳо ва дигар биноҳои таъйиноти истеъмолӣ ва дигар молу мулке, ки бо қонунгузории Ҷумҳурии Тоҷикистон ба молу мулки ғайриманқул мансуб дониста шудаанд, буда метавонад.

Тибқи маълумоти шуъбаи матбуоти Бонки миллии Тоҷикистон, ташкилотҳои қарзӣ фаъолиятро дар самти пешниҳоди қарзҳои ипотекӣ дар доираи имкониятҳои мавҷуда пеш бурда истодаанд. Дар посух ба суол бобати сабабҳои асосии кам будани ҳиссаи қарзҳои ипотекӣ дар таркиби сандуқи қарзии низоми бонкӣ масъулин иброз доштанд, ки масъала дар навбати аввал ба набудани маблағҳои ҷалбшавандаи дарозмуҳлат вобаста аст.

Иттилоъ гирифтем, ки ташкилотҳои қарзӣ тибқи муқаррароти Қонуни Ҷумҳурии Тоҷикистон «Дар бораи ипотека» қарзи ипотекиро ба аҳолӣ пешниҳод мекунанд ва бақияи он  138,65 миллион сомонӣ, фоизи солонаи қарзҳои пешниҳодшуда бошад, то 15 фоиз ва аз он баландтарро ташкил медиҳад. Бояд тазаккур дод, ки бақияи қарзҳои бо амволи ғайриманқул таъминбуда 2,3 млрд. сомонӣ ё 35 фоизи сандуқи қарзиро ташкил дода, шумораашон 9,2 ҳазор адад аст.

Хурсандиовар аст, ки аз ҷониби роҳбарияти Бонки миллии Тоҷикистон барои боз ҳам содатар намудани раванди татбиқи Қонуни Ҷумҳурии Тоҷикистон «Дар бораи ипотека» ва маъмул гардидани қарзи ипотекӣ бо кумаки техникии лоиҳаи «Инкишофи бозори ҳуқуқи заминистифодабарӣ дар доираи барномаи «Озуқаворӣ ба хотири оянда», лоиҳаи Қонуни Ҷумҳурии Тоҷикистон «Оид ба ворид намудани тағйиру иловаҳо ба Қонуни Ҷумҳурии Тоҷикистон «Дар бораи ипотека» таҳия ва ба Ҳукумати Ҷумҳурии Тоҷикистон пешниҳод шудааст. Зимни тавзеҳи лоиҳа зикр шуд, ки он бо дарназардошти муроҷиат ва таклифҳои Ассотсиатсияи бонкҳои Тоҷикистон, Ассотсиатсияи ташкилотҳои маблағгузории хурди Тоҷикистон ва омӯзиши таҷрибаи давлатҳои дигар, бо мақсади такмили қонунгузории низоми бонкӣ, мукаммал намудани заминаи ҳуқуқии гарави молу мулки ғайриманқул, аз ҷумла, ҳуқуқи заминистифодабарӣ, мусоидат барои баргардонидани қарзҳои батаъхирафтода ва бартараф намудани монеаҳои сунъии ба гаравгир гузаштани молу мулки ба гарав гузошташуда, дар сурати баргузор нашудани савдои оммавӣ таҳия ва пешниҳод гардид.

Тибқи муқаррароти моддаи 8 Қонуни Ҷумҳурии Тоҷикистон «Дар бораи ипотека», нисбат ба молу мулки таҳти моликияти якҷояи умумӣ қарордошта (бе муайян намудани ҳиссаи ҳар як молик ба ҳуқуқи моликият) ипотека метавонад танҳо ҳангоми розигии моликон муқаррар гардад. Ба назар гирифтан лозим аст, ки агар дар қонун тартиби дигаре пешбинӣ нашуда бошад, розигӣ бояд дар шакли хаттӣ дода шавад.

Махсусияти дигар дар он зоҳир мегардад, ки иштирокчии моликияти умумии ҳиссагӣ ҳуқуқ дорад бе розигии дигар молик ҳиссаи худро дар молу мулки умумӣ ба гарав гузорад. Дар сурати мутобиқи талаби гаравгир ситонидан аз ин ҳисса ҳангоми фурӯши он қоидаи моддаҳои 298 ва 303 Кодекси граждании Ҷумҳурии Тоҷикистон оид ба ҳуқуқи афзалиятноки хариди ҳиссаи фурӯш, ки ба моликони боқимонда марбут аст ва дар бораи ситонидан аз ҳисса аз ҳуқуқи моликияти умумӣ, ба истиснои ҳолатҳои ситонидан аз ҳисса аз ҳуқуқи моликият ба молу мулки умумии бинои истиқоматӣ вобаста ба ситонидан аз ҳуҷра дар ҳамон бино истифода бурда мешаванд. Қонунгузор муваззаф кардааст, ки истифодаи қитъаи замин бо ҳуқуқи бегона намудани он, ки ба ду ва зиёда шахсони воқеӣ барои истифодаи якҷоя (бе ҷудокунии ҳиссаи ҳар як саҳмдор дар қитъаи замини умумӣ) дода шудааст, ҳангоми мавҷудияти розигии хаттии саҳмдорон мумкин аст ба гарав гузошта шавад.

Масъулини Бонки миллӣ ба он назаранд, ки «дар ҳолати аз ҷониби ташкилотҳои қарзӣ дуруст андозагирӣ намудани хавфҳои бонкӣ ва гузаронидани таҳлили пурраи ҳолати молиявии қарзгирон, таъсири манфии он ба вазъи молиявии ташкилотҳои қарзӣ кам гашта, бо густариш ёфтани ҷалби маблағҳои озод имконияти пешниҳоди қарзи ипотекӣ низ зиёд мешавад».